Trái với lo ngại về nguy cơ giá bất động sản (BĐS) sẽ bị đẩy lên, ông Nguyễn Quốc Chiến - trưởng Ban vật giá Sở Tài chính TP.HCM - khẳng định việc áp giá thị trường để làm căn cứ tính tiền sử dụng đất (nghị định 69NĐ/2009-CP) về lâu dài sẽ kéo giá BĐS xuống.
- Thật ra, “giá thị trường” là căn cứ để xác định tổng doanh thu của dự án, nên chỉ tính với tổng diện tích thương phẩm (diện tích kinh doanh thực tế) chứ không phải cho toàn bộ diện tích dự án như một số doanh nghiệp đã hiểu.
Theo phương pháp thặng dư xác định tiền sử dụng đất (SDĐ), phần chênh lệch giữa tổng doanh thu và tổng chi phí của dự án (tiền đền bù giải tỏa, suất đầu tư, lãi ngân hàng, lợi nhuận của doanh nghiệp...) chính là tiền SDĐ. Chẳng hạn một dự án xây dựng căn hộ có tổng diện tích là 20.000m2, trong đó diện tích thương phẩm theo chỉ tiêu quy hoạch là 6.000m2 và giả định giá thị trường tại khu vực dự án là 20 triệu đồng/m2.
Tổng doanh thu của dự án sẽ là 120 tỉ đồng (6.000m2 thương phẩm x 20 triệu đồng). Sau khi cộng tất cả chi phí đầu tư và lợi nhuận dự kiến cho toàn bộ 20.000m2 của dự án, giả định con số này là 80 tỉ đồng. Như vậy, khoản tiền SDĐ mà doanh nghiệp phải nộp là 40 tỉ đồng, tính ra tiền SDĐ trên mỗi mét vuông đất được giao chỉ có 2 triệu đồng.
Với cách tính này, cùng một địa điểm và diện tích bằng nhau, chi phí đền bù và suất đầu tư như nhau, dự án nào có diện tích thương phẩm ít (mật độ và hệ số xây dựng thấp) sẽ nộp tiền SDĐ ít hơn và ngược lại.
* Một trong những vướng mắc hiện nay là xác định chi phí để khấu trừ, đặc biệt là chi phí đền bù giải tỏa, các khoản chi hợp lý nhưng không hợp lệ phát sinh khá lớn. Gỡ việc này như thế nào, thưa ông?
- Hầu hết những trường hợp vướng mắc đều thuộc các dự án chuyển đổi từ đất nông nghiệp. Trước đây, khi tiền SDĐ còn được tính theo khung giá có sẵn và các dự án BĐS đem lại siêu lợi nhuận, các doanh nghiệp sẵn sàng bồi thường đất nông nghiệp bằng mọi giá, vượt xa khung giá và các khoản hỗ trợ theo quy định.
Với các chi phí được cho là hợp lý (nhưng không hợp lệ) khá lớn, nhiều chủ đầu tư không tránh khỏi thiệt hại nếu chỉ khấu trừ các chi phí hợp lệ. Căn cứ vào quy định cho phép thỏa thuận giá bồi thường với người dân (nghị định 84), nhiều doanh nghiệp kiến nghị phải tính cả khoản bồi thường hợp lệ và hợp lý vào chi phí đầu tư để được khấu trừ.
Tuy nhiên, theo quan điểm cá nhân tôi, việc đẩy giá đất nông nghiệp lên cao, thậm chí vượt xa giá đất dân cư giao dịch thực tế trong khu vực, thì lỗi trước hết là của doanh nghiệp. Khi nâng giá bồi thường vô tội vạ, chính doanh nghiệp đã góp phần tạo ra những cơn sốt đất, làm phát sinh nạn đầu cơ đất dự án trong khu vực đất nông nghiệp. Trong rất nhiều trường hợp, tiền bồi thường rơi vào túi giới đầu cơ chứ không phải là người dân có đất thật sự.
* Với việc thu tiền SDĐ theo quy định mới, thưa ông, nạn đầu cơ đất cũng như thao túng giá BĐS đã có phương thuốc “đặc trị”?
- Có thể nói như vậy. Dù vẫn đảm bảo lợi nhuận, nhưng các chủ dự án sẽ không còn thu được siêu lợi nhuận như trước. Nếu có đẩy giá bán sản phẩm lên cao, chủ đầu tư cũng không được lợi lộc gì, do phần chênh lệch (giữa doanh thu và chi phí + tỉ suất lợi nhuận cố định) là tiền SDĐ, phải nộp lại cho Nhà nước.
Không thu được siêu lợi nhuận, doanh nghiệp cũng sẽ cẩn trọng hơn trong việc tính toán giá đền bù và hỗ trợ một cách phù hợp, không gom bằng mọi giá, hoạt động đầu cơ đất dự án do vậy cũng không còn đất dụng võ. Một khi giá đất ổn định và doanh nghiệp cũng thu một mức lợi nhuận ổn định đối với các dự án, mặt bằng giá trên thị trường BĐS sẽ bị kéo xuống và ổn định hơn.
TTO