Tôi chuẩn bị mua căn hộ chung cư thuộc khu tái định cư, chưa có hộ nào được cấp sổ hồng do mới giao nhà được gần một năm. Tuy nhiên, qua tìm hiểu hai người mua lại có hai cách mua bán khác nhau:
1. Người bán hứa hẹn sẽ làm hợp đồng ủy quyền và khi nào làm giấy tờ sổ hồng sẽ đảm bảo đứng ra làm và sang tên trên sổ hồng.
2. Người bán là 1 công ty A mua lại từ chủ đầu tư và bán ra với hợp đồng mua bán trực tiếp với công ty A.
Được biết, đối với căn hộ tái định cư, theo quy định hiện hành, người được quyền mua căn hộ tái định cư (suất tái định cư) không được chuyển nhượng quyền mua căn hộ này hay chuyển nhượng căn hộ khi chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.
Vây hai cách mua bán trên có thể đảm bảo không?
Trả lời:
Về việc mua bán căn hộ bằng hợp đồng ủy quyền:
1. Về hợp đồng ủy quyền
Căn cứ Điều 581 Bộ luật dân sự (BLDS), hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên; theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền.
Căn cứ Điều 589 BLDS thì hợp đồng ủy quyền chấm dứt trong các trường hợp sau:
i. Hợp đồng ủy quyền hết hạn;
ii. Công việc được ủy quyền đã hoàn thành;
iii. Một trong các bên trong hợp đồng ủy quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền chết.
iv. Một trong các bên trong hợp đồng ủy quyền chết.
Căn cứ vào các quy định như trên, người được ủy quyền có nghĩa vụ chủ yếu thực hiện công việc được ủy quyền, ngoài nội dung đã được ủy quyền thì người được ủy quyền không được quyền thực hiện công việc khác không có trong nội dung ủy quyền.
Ngoài ra, tính không chắc chắn của hợp đồng ủy quyền là một trong các bên trong hợp đồng ủy quyền muốn chấm dứt vào bất cứ lúc nào tùy ý, việc chấm dứt này không phụ thuộc sự đồng ý của bên kia.
2. Về hợp đồng mua bán nhà
Căn cứ Điều 428 BLDS thì hợp đồng mua bán nhà là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó, bên bán có nghĩa vụ giao nhà cho bên mua và nhận tiền, còn bên mua có nghĩa vụ nhận nhà và trả tiền cho bên bán.
Qua phân tích nêu trên, hợp đồng ủy quyền và hợp đồng mua bán nhà là hai loại hợp đồng có bản chất khác nhau: hợp đồng ủy quyền có đối tượng là thực hiện một công việc, trong khi đó hợp đồng mua bán nhà có đối tượng là căn nhà, cụ thể là chuyển giao quyền sở hữu căn nhà.
Vì vậy, việc mua bán nhà thông qua hình thức hợp đồng ủy quyền như thư trình bày là hoàn toàn không phù hợp với quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà; vì hợp đồng ủy quyền không thể có nội dung liên quan đến việc mua bán nhà, chuyển giao quyền sở hữu nhà. Do đó, người ủy quyền không có nghĩa vụ nào liên quan đến việc thực hiện cam kết chuyển quyền sở hữu nhà cho ông/ bà. Chính vì vậy, phương cách này không đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp của ông/ bà khi tham gia giao dịch mua bán nhà.
Về việc mua bán nhà thông qua công ty A mua lại từ chủ đầu tư, sau đó, ông/ bà mua lại căn hộ từ công ty A:
Theo thư trình bày, căn hộ mà ông/bà dự định mua là loại căn hộ được xây dựng để bán cho người có nhà đất bị giải tỏa. Do đó, toàn bộ những căn hộ được xây dựng phục vụ việc tái định cư thì chỉ có những người thuộc đối tượng nêu trên mới được quyền mua.
Nếu một căn hộ có ký hiệu là B, được xác định đã giao cho một hộ gia đình có nhà bị giải tỏa thì căn hộ này không thể đem bán cho công ty A, vì một căn hộ không thể đồng thời bán cho hai người mua khác nhau. Vì vậy, theo cách mà ông /bà nêu trong thư là không phù hợp với đặc điểm pháp lý của căn hộ tái định cư. Do đó, không thể tiến hành giao dịch mua bán nhà theo phương cách trên.
Trân trọng,
Luật sư Phạm Đình Sơn
(Công ty Luật TNHH Quốc An)
(Nguồn Tuổi Trẻ)